Če podjetje-zavezanec za ddv (oseba A), kupi zemljišče za izgradnjo poslovnega prostora; kako je v tem primeru z ddv?

Kako je z ddv pri sami gradnji poslovnega objekta (velja t.i. 76.a člen, ali je kako drugače)?

Naš odgovor:

Iz vprašanja izhaja, da oseba A iz vprašanja želi odgovor na temo DDV vidik pri nakupu in gradnji nepremičnine.

Iz vprašanja ni razvidno kakšen »DDV status« ima prodajalec nepremičnine oz. izvajalec gradbene storitve. Prav tako iz vprašanja ni razvidno za kakšno vrsto nepremičnine gre, zato bomo v odgovoru predstavili vse možne variante nakupa.

Predpostavke:

·       oseba A je identificiran za DDV,

·       oseba C je prodajalec nepremičnine,

·       oseba E je izvajalec gradbene storitve, identificiran za DDV. 

NAKUP NEPREMIČNINE

Primer 1: nakup nepremičnine, ki ni nezazidano stavbno zemljišče in izkoristimo opcijo po 45. členu ZDDV-1 (nepremičnina po 7. ali 8. točki 44. člena ZDDV-1) 

V kolikor oseba A kupi nepremičnino iz 7. oz. 8. člena ZDDV-1 od oseba C, lahko slednjo, skladno z določili  44. in 45. člena nabavi po sistemu DDV-ja, kar pomeni, da lahko kupec A in prodajalec C izkoristita opcijo obdavčitve transakcije z DDV-jem. Posledično se v zvezi z dobavo nepremičnine, ki bi bila sicer oproščena plačila DDV-ja, a obdavčena z davkom na promet nepremičnin, obračuna izstopni DDV. Pogoj za opcijo po 45. Členu ZDDV-1 pa je seveda, da ima oseba C pravico do odbitka celotnega vstopnega DDV-ja in da sta osebi A in C pred transakcijo podali skupno izjavo na pristojne davčne organe.

Seveda pa morata osebi A in C v primeru, da izkoristita opcijo po 45. členu ZDDV-1 upoštevati tudi določbo 76. a. člena navedenega zakona, ki določa, da mora DDV v navedenem primeru plačati prejemnik dobave, torej oseba A.

Primer 2: nakup nepremičnine, ki ni nezazidano stavbno zemljišče in se NE izkoristi opcija po 45. Členu ZDDV-1 (nepremičnina po 7. ali 8. točki 44. člena ZDDV-1)

V kolikor oseba A kupi nepremičnino od oseba C, lahko slednjo, skladno z določili  44. Členom ZDDV-1 nabavi po sistemu t.i. oproščene dobave po ZDDV-1, kar pomeni, da kupec A in prodajalec C NISTA želela ali mogla izkoristiti opcijo obdavčitve transakcije z DDV-jem. V tem primeru se obračuna v zvezi s transakcijo davek na promet nepremičnin v višini 2% od prodajne vrednosti. V tem primeru se 76. A. člen ZDDV-1 ne uporabi.  

Primer 3: nakup nepremičnine, ki JE nezazidano stavbno zemljišče (nepremičnina, navedena v 8. točki 44. člena ZDDV-1)

V kolikor oseba A kupi nepremičnino od oseba C, mora slednjo, skladno z določili  44. členom nabaviti po sistemu DDV-ja, kar pomeni, da mora prodajalec C pri prodaji obračunati in plačati izstopni DDV. Oseba A ima seveda pravico do odbitka vstopnega DDV-ja. V tem primeru se 76. A. člen ZDDV-1 ne uporabi. 

GRADNJA NEPREMIČNINE

Namen že zgoraj omenjenega 76. a člena Zakona o davku na dodano vrednost – ZDDV-1 (Uradni list RS, št. 10/10 z vsemi spremembami) je prenos obračuna in plačila davka na prejemnika blaga ali storitve, in to samo v primeru, ko je slednji tudi identificiran za namene DDV v Sloveniji.

Podrobneje je izvajanje 76. A člena opredeljeno v 127.b členu Pravilnika o izvajanju Zakona o davku na dodano vrednost - pravilnik (Uradni list RS, št. 141/06 z vsemi spremembami), v skladu s katero se med gradbena dela iz a) točke 76. a člena ZDDV-1 uvrščajo storitve pod šifro F/Gradbeništvo standardne klasifikacije dejavnosti (SKD). Povedano drugače pride do prenosa obračuna in plačila DDV na prejemnika blaga ali storitve pride le v primeru, ko davčni zavezanec opravi storitev iz šifre F/Gradbeništvo SKD.

Primeroma, če oseba E opravi transakcijo, ki vključuje gradnjo, montažo, instalacijo ali drugo storitev iz šifre F/GRADBENIŠTVO standardne klasifikacije dejavnosti ter hkrati s storitvami opravi povezano dobavo blaga, je treba takšno transakcijo za namene uporabe 76.a člena ZDDV-1 opredeliti kot enotno transakcijo, za katero se v celoti uporabi mehanizem obrnjene davčne obveznosti ter s tem prenese obračun in plačilo davka na prejemnika navedene transakcije (oseba A).

SKLEP:

Kot je razvidno iz zgornjega sestavka mora oseba A, ki želi opraviti nakup nepremičnine najprej preveriti status prodajalca (identificiran za DDV in ali ima pravico do 100% vstopnega DDV) ter vrsto nepremičnine, kot je opredeljena v 44. Členu ZDDV-1. Na tej podlagi sledi odločitev na kakšen način se mora obračunati davek na dodano vrednost, kot je navedeno v zgornjih primerih.

V primeru gradbenih storitev pa je za pravilni obračun DDV-ja potrebno preverti status izvajalca gradbene storitve in pravilno opredeliti storitev, skladno z določili 127. b. člena Pravilnika o izvajanju ZDDV-1. Na tej podlagi se določi način obračuna davka na dodano vrednost.

                        Pripravil: mag. Franc Derganc, www.taxin.si

Pomembni členi DDV  zakonodaje:

44. člen (druge oproščene dejavnosti) – ZDDV-1

Plačila DDV so oproščene tudi naslednje transakcije:

1. zavarovalne in pozavarovalne transakcije, vključno s povezanimi storitvami zavarovalnih posrednikov in zastopnikov;

2. najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:

– nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju;

– dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil;

– dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev;

– najema sefov;

3. dobava blaga, ki se je v celoti uporabljalo za namene oproščenih dejavnosti oziroma transakcij iz 42. člena tega zakona in tega člena, če davčni zavezanec ni imel pravice do odbitka vstopnega DDV za to blago, ali blaga, pri pridobitvi oziroma proizvodnji uporabi katerega ni imel pravice do odbitka DDV v skladu s 66. členom tega zakona;

4. finančne transakcije, in sicer:

a) dajanje kreditov oziroma posojil v denarni obliki in posredovanje pri sklepanju teh poslov ter upravljanje kreditov oziroma posojil v denarni obliki, ko te storitve opravlja kreditodajalec oziroma posojilodajalec;

b) izdajanje kreditnih garancij in drugih denarnih jamstev ter upravljanje kreditnih garancij s strani kreditodajalca;

c) transakcije, vključno s posredovanjem, v zvezi z depoziti in tekočimi oziroma transakcijskimi računi, plačili, nakazili, dolgovi, čeki in drugimi plačilnimi instrumenti, razen izterjave dolgov in factoringa;

d) transakcije, vključno s posredovanjem, v zvezi z valuto, bankovci in kovanci, ki so zakonito plačilno sredstvo, razen bankovcev in kovancev, katerih prodajna cena je določena na podlagi njihove vrednosti kot zbirateljskega predmeta ali na podlagi vrednosti kovine, iz katere so izdelani;

e) transakcije, vključno s posredovanjem (razen upravljanja, hrambe, investicijskega svetovanja in storitev v zvezi s prevzemi), z delnicami, deleži v podjetjih ali združenjih, obveznicami in drugimi vrednostnimi papirji, razen z dokumenti o lastninski pravici na blagu in pravicami in deleži;

f) upravljanje investicijskih skladov;

5. dobava kolkov in drugih podobnih znamk;

5.dobava kolkov, poštnih znamk po nominalni vrednosti, ki se uporabljajo za poštne storitve na ozemlju Slovenije ter drugih podobnih znamk;

6. igre na srečo;

7. dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena, preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve;

8. dobava zemljišč, razen stavbnih zemljišč;

9. dobava zlata Banki Slovenije.

45. člen (pravica do izbire za obdavčitev transakcij v zvezi z nepremičninami) – ZDDV-1

(1) Davčni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV določena v 2., 7. in 8. točki 44. člena tega zakona, se lahko dogovori z najemnikom, zakupnikom, leasingojemalcem oziroma kupcem nepremičnine – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo od navedenih transakcij, ki bi morale biti oproščene plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji.

(2) Davčni zavezanec obračuna DDV v skladu s prvim odstavkom tega člena, če sta z najemnikom oziroma kupcem nepremičnine pred opravljeno dobavo podala skupno izjavo pristojnemu davčnemu uradu.

76.a člen (prejemniki blaga ali storitev kot plačniki DDV) – ZDDV-1

DDV mora plačati davčni zavezanec, identificiran za namene DDV v Sloveniji, kateremu se opravijo naslednje dobave:

a) gradbena dela, vključno s popravili, čiščenjem, vzdrževanjem, rekonstrukcijo in rušenjem v zvezi z nepremičninami;

b) posredovanje osebja, vključenega v dejavnosti iz prejšnje točke;

c) dobava nepremičnin iz 7. in 8. točke 44. člena tega zakona, če se je dobavitelj odločil za obdavčenje v skladu s 45. členom tega zakona;

d) dobava odpadkov, ostankov in rabljenega materiala ter storitev iz Priloge III a tega zakona. In

e) prenos pravic do emisije toplogrednih plinov, kakor so opredeljene v zakonu, ki ureja varstvo okolja.

127.b člen (Gradbene storitve) – PZDDV-1

(1) Med gradbena dela, vključno s popravili, čiščenjem, vzdrževanjem, rekonstrukcijo in rušenjem v zvezi z nepremičninami iz a) točke 76. a člena ZDDV-1 se uvrščajo storitve pod šifro F/GRADBENIŠTVO standardne klasifikacije dejavnosti.

(2) Ne glede na uvrstitev v standardno klasifikacijo dejavnosti se za gradbena dela iz prejšnjega odstavka šteje tudi postavljanje montažnih stavb.