Zadeva Sodišča EU:  Zadeva C-674/23, AEON NEPREMIČNINE in drugi) (C/2024/713)

 

Vprašanji za predhodno odločanje, ki ga je sprejelo Sodišče EU na podlagi vloge Ustavnega sodišča RS:

1.

Ali je treba 7., 16. in 38. člen Listine Evropske unije o temeljnih pravicah v zvezi s 15. členom Direktive 2006/123/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 12. decembra 2006 o storitvah na notranjem trgu (1) razlagati tako, da nasprotujejo ureditvi v državi članici Evropske unije, po kateri sme najvišje dovoljeno plačilo za nepremičninsko posredovanje pri nakupu ali prodaji za isto nepremičnino znašati največ 4 odstotke od pogodbene cene, kadar gre za posredovanje pri nakupu ali prodaji enostanovanjske stavbe, stanovanja ali bivalne enote s fizično osebo kot kupcem?

2.

Ali je treba 7., 16. in 38. člen Listine Evropske unije o temeljnih pravicah v zvezi s 15. členom Direktive 2006/123/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 12. decembra 2006 o storitvah na notranjem trgu razlagati tako, da nasprotujejo ureditvi v državi članici Evropske unije, po kateri sme najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje pri najemni pogodbi za isto nepremičnino znašati največ 4 odstotke od zmnožka zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katere se nepremičnina oddaja, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine, kadar gre za posredovanje pri najemu enostanovanjske stavbe, stanovanja ali bivalne enote s fizično osebo kot najemnikom?

 

Člen 7 LEUTP- Spoštovanje zasebnega in družinskega življenja Vsakdo ima pravico do spoštovanja svojega zasebnega in družinskega življenja, stanovanja ter komunikacij.

Člen 16 LEUTP - Svoboda gospodarske pobude Svoboda gospodarske pobude je priznana v skladu s pravom Unije ter nacionalnimi zakonodajami in običaji.

Člen 38 LEUTP -  Varstvo potrošnikov Politike Unije zagotavljajo visoko raven varstva potrošnikov.

Člen 15, direktive: Ta direktiva spoštuje uveljavljanje temeljnih pravic, ki se uporabljajo v državah članicah in so priznane v Listini o temeljnih pravicah Evropske unije in v priloženih pojasnilih, ter jih usklajuje s temeljnimi svoboščinami, določenimi v členih 43 in 49 Pogodbe. Te temeljne pravice med drugim vključujejo pravico do industrijske akcije v skladu z nacionalnimi zakoni in praksami, ki morajo biti usklajeni z zakonodajo Skupnosti.

78. člen Ustave RS (primerno stanovanje): Država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.

27. člen Direktive 2006/123/ES: Ta direktiva ne bi smela zajemati socialnih storitev na področju socialnih stanovanj, otroškega varstva ter pomoči družinam in pomoči potrebnim, ki jih zagotovi država na nacionalni, regionalni ali lokalni ravni, opravljajo pa jih od nje pooblaščeni ponudniki ali s strani države priznane dobrodelne organizacije z namenom zagotavljanja podpore tistim, ki so zaradi nezadostnih družinskih prihodkov, trajne ali začasne odvisnosti od drugih ali tveganja, da bodo odrinjeni na rob družbe, še posebno potrebni pomoči. Te storitve so bistvene za zagotavljanje temeljne pravice do človekovega dostojanstva in integritete ter so izkaz načel socialne kohezije in solidarnosti, zato ta direktiva vanje ne bi smela posegati (v nadaljevanju direktiva).

 

Komentar TAXIN (maf. Franc Derganc)

 

Sodišče EU bo presojalo pravilnost ureditve zakona, ki v Sloveniji določa najvišjo stopnjo "provizije" podjetjem, ki se ukvarjajo s posredovanjem pri prodaji in nakupu "enostanovanjske stavbe, stanovanja ali bivalne enote s fizično osebo".

Sodišče EU bo presojalo ustreznost ureditve z vidika 7.16. in 38. členom Listine EU o temeljnih pravicah v zvezi z15. členom Direktive 2006/123/ES o storitvah na notranjem trgu. Sodišče je bilo povprašano (s strani Ustavnega sodišča RS) ali je skladno s pravom EU, da se omeji "provizija" pri prodaji oz. nakupu in ali je dopustno omejevati provizijo pri posredovanju najemov.

Listina EU o temeljnih pravicah sodi v t.i. primarno pravo EU, ki predpostavlja t.i. lojalno uporabo prava EU. To pomeni, da mora članica EU pravna pravila EU-ja izvajati na način, da se namen pravnih pravil primarnega prava EU v celoti udejanjijo oz. udejanjajo (na nivoju  zakonom in na nivoju izvjanja predpisov).

Sodišče EU bo presojalo, ali je slovenska ureditev skladna z načeli in pravili Prava EU. Sklepamo, da bo Sodišče EU tehtalo oz., da bo največjo pozornost posvetilo tehtanju med pravico do svobodne gospodarske pobude in pravico "države", da z omejitvijo provizije zagotovi t.i. socialno koherentnost v zvezi s "pravico do primernega stanovanja". Možen izzid glasovanja bo v smeri, da ima "država" pravico do regulacije zgornje meje stroška provizije, v kolikor gre za udejanjanje socialnih pravic, npr. pravice do stanovanja ipd., kar določa tudi 27. člen direktive. Seveda pa se postavlja vprašanje ali je provizijo mogoče omejevati tudi za nepremičnine, ki jih ni mogoče opredeliti "kot socialna stanovanja" - npr. posredovanje za stanovanj višjega cenovnega razreda. Težava Slovenije je, da ni uredila področja t.i. socialne politike, kot jo predvideva 78. člen Ustave Republike Slovenije, saj nimamo ustrezno urejenega področja oz. ni določeno, kako lahko posameznik udejanji pravico do "primernega stanovanja", glede na to, da je stanovanjska politika (gradnja in najemi) v celoti "prepuščena trgu".  

 

Pripravil: mag. Franc Derganc, Taxin d.o.o.